Rynek nieruchomości pozostaje stabilny pomimo problemów związanych z kryzysem i związanymi z nim trudnościami. Jakie są problemy branży nieruchomościowej i jakie są prognozy liderów branży - dziś szukamy odpowiedzi na te pytania od przedsiębiorców Desislavy Petrova i Emanuila Lazarova, partnerów zarządzających wiodącej marki nieruchomościowej w kraju.
Strefa euro i inwestorzy zagraniczni
Jeśli chodzi o przystąpienie Bułgarii do strefy euro, nie chodzi już o to, czy warto, ale kiedy. Z przemówień gubernatora BNB Dimitara Radeva i ministra finansów Kirilla Ananyeva wynika, że europejska waluta zastąpi bułgarskiego lew w 2024 roku. Niespełna trzy lata, a dokładnie 25 lat po wprowadzeniu euro - początkowo jako waluta płatności bezgotówkowych w 11 krajach świata.
Członkostwo w strefie euro niesie ze sobą wiele korzyści: pozwoli zaoszczędzić walutę, obniży koszt kredytu (wszystko jest równe) i pozytywnie wpłynie na handel, turystykę i nieruchomości. Jeśli Niemiec, Francuz czy Włoch nie muszą zmieniać waluty, aby odwiedzić Bułgarię i zapłacić tutaj, będzie to dodatkowy czynnik stabilności i zaufania.
Przez lata euro pokonało sceptyków czekających, aż upadnie jak kolos z glinianymi stopami. Obecnie strefa euro jest elitarnym klubem walutowym większości krajów UE, a euro jest drugą najpopularniejszą walutą rezerwową na świecie (po dolarach amerykańskich). Jedynymi krajami UE, które nie zamierzają jeszcze przejść na euro, są Czechy, Węgry, Szwecja i Dania. Ale nawet w tych krajach w wielu miejscach można płacić w euro i nie marszczyć czoła.
Przystąpieniu do strefy euro zwykle towarzyszy wzrost zagranicznych inwestycji w nieruchomości. Pokazuje to praktykę krajów, które przyjęły już euro jako oficjalny prawny środek płatniczy. Zainteresowanie zaczęło się od wejścia do porozumienia walutowego ERM-II, znanego jako poczekalnia strefy euro. I to trwa po wprowadzeniu euro.
Logika jest następująca - szereg funduszy inwestycyjnych w Niemczech, Francji i innych krajach ma strategię, która pozwala im inwestować tylko w krajach strefy euro. W ten sposób eliminują ryzyko walutowe swoich inwestycji, które może przynieść im poważne negatywne konsekwencje, zwłaszcza przy dużej dynamice kursu walutowego. Przystąpienie Bułgarii do klubu walutowego automatycznie doda nasz kraj do karty inwestycyjnej tych funduszy. Pozostaje tylko znaleźć zwycięskie nisze w naszym kraju.
Domowe biuro i potrzeba przestronnego domu
Pandemia uderzyła w marcu 2020 roku i świat zmienił się w ciągu kilku dni. Praca, spotkania, nauka, zabawa, nawyki. Miliony ludzi pozostały w domach i musiały zostać szybko przeniesione do Ministerstwa Spraw Wewnętrznych.
Największym wyzwaniem okazało się znalezienie odpowiedniego miejsca w domu - miejsca, w którym nie będzie Cię nieustannie rozpraszać partner lub dzieci. Jedni przebudowali stropy, inni „zajęli” tarasy. A kiedy pogoda się ociepliła, ludzie wypełniali podwórka i ogrody. Ale to są rozwiązania tymczasowe, a koronawirus nie zniknie z dnia na dzień. Historia XX wieku pokazuje, że międzynarodowe pandemie trwają co najmniej 2 lata i ustępują na okres od 3 do 5 lat.
Działającym rozwiązaniem jest znalezienie opcji przeprowadzki do większego domu (kupno lub wynajem). Byli ludzie, którzy to zrobili - zamienili mieszkanie jednopokojowe na dwupokojowe. Albo przeprowadzili się do nowego domu z przestronnym salonem, w którym mogą wyposażyć miejsce do pracy. Dużym zainteresowaniem cieszyły się również domy z dużymi tarasami.
Dla wielu par większe mieszkanie może być rozsądnym i przewidywalnym posunięciem. Kiedy pandemia pewnego dnia wygaśnie, przestrzeń ta będzie idealnie pasować do planów ekspansji rodziny. Czy jest na świecie coś lepszego niż dzieci?
Metro to silny magnes dla kupujących
Podczas pandemii wydarzyły się dobre rzeczy. W Sofii White Swallow 2020 stała się trzecią linią metra, która została otwarta w sierpniu. Na razie działa tylko pierwszy odcinek - od Krasno Selo do Hadji Dimitar, ale to nie wszystko. Za kilka dni metro przejdzie do obwodnicy między Ovcha Kupel a Górną Banią.
Z trzecią średnicą metra Sofia będzie miała rozwiniętą i wydajną sieć o łącznej długości 52 km. Zapewni to szybką komunikację niemal wszystkich dużych zespołów mieszkaniowych z centrum.
Sofia Metro stopniowo stała się super czynnikiem na rynku nieruchomości, wiodącym kryterium przy wyborze nowego domu. Wokół nowych stacji metra powstało wiele budynków mieszkalnych, biurowych i centrów handlowych. Prawie wszystkie centra handlowe zlokalizowane są w pobliżu stacji metra, licząc na duży ruch pasażerski.
Władze lokalne zachęcają nawet do budowy budynków mieszkalnych w pobliżu metra. Stało się tak dzięki nowelizacji ustawy o budowie i budowie miasta Sofia, przyjętej w 2018 roku. Mówi się, że maksymalna wysokość (dolna część) nowych budynków w większości Sofii wynosi 75 m. Stacja metra (w strefie 400 m), dozwolone są konstrukcje do 100 m wysokości, a przepis nie dotyczy tylko centrum i dzielnice "Triaditsa", "Lozenets", "Mladost" i "Izgrev".
W najbliższych latach sieć metra w Sofii będzie się dalej rozwijać - trzeci promień pójdzie w kierunku północno-wschodnim do Blvd. Autostrada Botevgradsko, między Lewskim a Wrażadbeną. Planowana jest również filia od Akademii Wojskowej przez Arena Armeec do centrum handlowego. Za Business Park Sofia zaplanowano kolejne dwa przystanki - pierwszy przy obwodnicy naprzeciw Decathlon, a drugi naprzeciw IKEA i Sofia Ring Mall. To z pewnością przyciągnie więcej deweloperów do tych obszarów.
Czynnik Airbnb i inwestycje w nieruchomości
Airbnb przekształcił cały mikro-segment rynku nieruchomości i sprawił, że wynajem krótkoterminowy stał się popularną opcją dla inwestorów. Mały amerykański startup, założony w 2008 roku, jest obecnie spółką notowaną na giełdzie z kapitalizacją rynkową przekraczającą 110 miliardów dolarów.
Jednak na każdym dochodowym rynku w pewnym momencie równowaga między podażą a popytem zaczyna zanikać. I tu dotknęła konkurencja - średnie stawki czynszów zaczęły spadać, a co za tym idzie wskaźniki zatrudnienia i rentowności. Do końca 2019 roku na Airbnb zarejestrowano ponad 3300 mieszkań w Sofii i ponad 10000 mieszkań w całej Bułgarii.
Pandemia dodatkowo pogorszyła sytuację. Od marca 2020 roku samoloty przestały latać, zagraniczni turyści prawie zniknęli, a apartamenty Airbnb opustoszały. Kryzys koronowy prawie o połowę zmniejszył liczbę zarejestrowanych nieruchomości w Bułgarii na popularnej platformie.
Jednak koronawirus nie zlikwiduje segmentu wynajmu krótkoterminowego. Po zakończeniu pandemii turyści mają powrócić z nową energią i jeszcze większym pragnieniem przygody.
Czynnik Airbnb nie wpłynął jeszcze na nowy budynek w Sofii. Było zainteresowanie takimi inwestycjami, ale deweloperzy unikali tego typu kupujących, aby zachować siedlisko. Mieszkańcy apartamentów Airbnb są czasami dość hałaśliwi i powodują dyskomfort dla długoterminowych mieszkańców. Można to rozwiązać elegancko - oddzielając poszczególne części osobnymi wejściami do nowych budynków. Znajdujące się w nich nieruchomości będą przeznaczone wyłącznie na wynajem krótkoterminowy i będą łatwe w zarządzaniu i utrzymaniu. W Bułgarii są już wykonawcy robót budowlanych, którzy opracowują takie koncepcje i wkrótce będą gotowi odpowiedzieć na zainteresowanie.
Nowe horyzonty przed wirtualnymi wycieczkami
Wirtualna rzeczywistość wkroczyła do świata nieruchomości. Kupujący ma możliwość obejrzenia żądanego mieszkania z domu oddalonego o kilkadziesiąt kilometrów. Stanie się to jeszcze bardziej realistyczne, jeśli dodasz sprzęt do wirtualnej rzeczywistości - okulary lub kask. Technologia VR sprawia, że przeglądanie jest szybkie, łatwe i wciągające. Tysiące klientów może dokonać oględzin nieruchomości w ciągu kilku dni, a zorganizowanie kilkunastu inspekcji jest niemożliwe.
Bułgarscy deweloperzy i agencje nieruchomości zainwestowali również w umożliwienie filmowania 3D. Kiedy mówimy o bułgarskich kupujących, należy zauważyć, że „zdalny dostęp” służy jedynie do wywarcia pierwszego wrażenia. Potem powinno być badanie lekarskie, nawet kilka, a dopiero potem być może przystąpić do umowy.
Sytuacja wygląda inaczej w przypadku obcokrajowców i Bułgarów mieszkających za granicą. Mają zwyczaj kupowania bez osobistego patrzenia na godność nieruchomości. W nadchodzących latach kontrole nieruchomości wirtualnych staną się jeszcze bardziej realistyczne. Nastąpi to wraz z pojawieniem się wirtualnych światów, co widzieliśmy w kultowych filmach, takich jak Matrix i Player First, Get Ready.
Kilka miesięcy temu Facebook Inc. zaprezentowała wersję beta futurystycznego projektu Horizon, która może być kolejnym dużym osiągnięciem. Deweloperzy są już zapraszani do rozwijania swoich tematycznych mini-światów w Horizon i od teraz możemy przewidywać, że świat nieruchomości będzie miał żywą obecność w wirtualnym wszechświecie.
Tłumaczenie i redagowanie artykułu z inwestor.bg