Niemcy już teraz są skłonni do obaw o inflację. Dziś mają wiele powodów do niepokoju. Ceny konsumpcyjne rosną w tempie ponad 5% rocznie. Niemieckie ceny producentów wzrosły w lutym o prawie 26% rok do roku, najwyższe od 1949 r., co wskazuje, że inflacja cen konsumpcyjnych może dalej przyspieszać.
To bolesne, gdy majątek prawie 3 biliony. EUR (3,3 biliona dolarów) niemieckich gospodarstw domowych ma postać gotówki i depozytów bankowych o niskiej lub ujemnej rentowności.
Dlatego jest prawdopodobne, że więcej Niemców zainwestuje swoje pieniądze w domy znane w kraju jako betongold – betonowe złoto, ze względu na ich zdolność do zachowania wartości. Ale inny uderzający niemiecki rzeczownik, strach przed zamknięciem drzwi, podsumowuje obecne nastawienie.
Osoby szukające zbawienia w swoich domach wiedzą, że zbyt późno dołączają do partii. Ceny mieszkań rosły od ponad dekady, a ostatnio tempo przyspieszyło. Indeks Europace dla cen domów w Niemczech wzrósł w lutym o prawie 15% w porównaniu z tym samym okresem rok wcześniej. Szefowa działu nieruchomości Postbanku, Eva Grunwald, uważa, że nowy wzrost wynika z obaw o inflację i rosnące stopy procentowe.
Rosnące koszty budowy i niewystarczająca liczba nowych budynków mieszkalnych napędzają ceny. A właściciele domów mogą niechętnie sprzedawać, ponieważ pieniądze, które otrzymują, szybko stracą siłę nabywczą. Reklamy na Scout24, popularnym niemieckim portalu nieruchomości, spadły w zeszłym roku o 12 procent.
W krótkim okresie obawy o inflację mogą wywołać większą panikę zakupów, co zwiększy gorączkę na rynku nieruchomości spowodowaną pandemią. Może to prowadzić do wzrostu cen mieszkań powyżej poziomów uzasadnionych podstawami finansowymi i zwiększać ryzyko korekty cen. Jeśli tak się stanie, rynek mieszkaniowy może być bezpieczną przystanią, której oczekują nabywcy domów. Regulatorzy słusznie zachowują czujność, ale ich dotychczasowe interwencje nie wystarczą, by pęknąć bańka.
W 2008 roku berlińczycy rzadko rozmawiali o cenach domów. Rynek nieruchomości od lat znajduje się w stagnacji, a czynsze są niewiarygodnie niskie.
To był fantastyczny czas na zakup domu. Jednak w kolejnych latach niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych w połączeniu z silnym popytem na mieszkania w miastach spowodowały niesamowity boom. Ceny mieszkań wzrosły średnio ponad dwukrotnie, aw nowoczesnych dzielnicach Berlina i innych dużych miast wzrosły znacznie bardziej. Chociaż budownictwo mieszkaniowe przyspiesza, ukończenie około 300 000 domów rocznie jest o 25% poniżej celu nowego rządu.
Trudno jednak powiedzieć, by Niemcy stały się krajem spekulantów majątkowych. Kraj nadal ma najniższy udział mieszkań w UE. Przeciętny poziom w związku wynosi 70%, a 65% amerykańskich gospodarstw domowych jest również właścicielem nieruchomości, w której mieszkają. W Niemczech dotyczy to około 50% gospodarstw domowych.
Niemcy nie odsprzedają domu dla szybkiego zysku, bo koszty transakcji i podatki są wysokie. Standardy kredytowe również pozostają dość stabilne. Pożyczkobiorcy zazwyczaj wpłacają zadatek w wysokości 20% i decydują się na spłatę zadłużenia stosunkowo szybko.
Do niedawna mogli korzystać z oprocentowania poniżej 1% przez ponad 10 lat, więc większość z nich nie była ostatnio narażona na rosnące oprocentowanie kredytów hipotecznych. Chociaż Niemcy są znani z pogardy dla kredytu, ci, którzy wzięli kredyt, są w dobrej sytuacji, ponieważ inflacja zmniejsza realną wartość tego, co mają do spłaty.
Zła wiadomość jest taka, że mieszkania stają się bardzo drogie. Według badania opublikowanego w zeszłym roku przez Związek Banków Niemieckich średnie ceny sprzedaży sięgają 422 000 euro. Ceny te wymagają opłaty wstępnej w wysokości około 84 tys. euro. Betonowe złoto staje się przystanią przed inflacją, dostępną tylko dla bogatych.
W zeszłym roku finansowa stolica Niemiec, Frankfurt, prowadził coroczne badanie UBS dotyczące miejskich rynków mieszkaniowych o największym ryzyku bańki, ponieważ ceny skorygowane o inflację wzrosły średnio o 10% rok do roku od 2016 roku. Zamożne Monachium jest na czwartym miejscu po Toronto i Hongkongu
Ceny zakupu znacznie przewyższają wzrost dochodów i czynszów, które są ściśle regulowane. W dużych miastach właściciele domów potrzebują teraz 35 lat, aby odzyskać koszty zakupu domu, gdy go wynajmują. To jest długie oczekiwanie.
Oczywiście różnica między ceną zakupu a wzrostem czynszów nieco podważa pogląd, że nieruchomości będą stanowić ochronę przed inflacją osobom, które teraz kupują. Jednak największa giełdowa niemiecka firma budowlana Vonovia zapewniła w tym miesiącu inwestorów, że czynsze pójdą w górę.
tutaj są koszty budowy i ceny nieruchomości, tylko z pewnym opóźnieniem w czasie.
Istnieje również ryzyko dla banków, które na drogim rynku mieszkaniowym udzieliły kredytów o bardzo niskim oprocentowaniu. Bundesbank ostrzegł w lutym, że mieszkania są przeszacowane nawet o 40%. Mówi to od prawie dziesięciu lat, ale im dłużej trwa boom, tym większe prawdopodobieństwo, że bank centralny będzie miał rację.
Pod presją, by brzmieć surowo, niemieckie władze niedawno nakazały lokalnym pożyczkodawcom zbudowanie buforów kapitałowych do przyszłego roku i ostrzegły ich, aby zachowali szczególną ostrożność przy udzielaniu nowych kredytów hipotecznych.
Ale bankom trudno będzie skłonić je do odpisania boomu mieszkaniowego. Niemieccy regulatorzy obecnie próbują ograniczyć kwotę, jaką kupujący mogą pożyczyć w oparciu o ich dochody i cenę nieruchomości, zgodnie z apelem unijnego regulatora ryzyka finansowego. Chociaż większość niemieckich nabywców wpłaca znaczną zaliczkę, około 18% zaciąga kredyt na 100% lub więcej ceny zakupu, więc przynajmniej są pewne powody do niepokoju.
Jeśli regulatorzy nie będą bardziej agresywni lub oprocentowanie kredytów hipotecznych nie zaczną gwałtownie rosnąć, bańka na rynku nieruchomości w Niemczech prawdopodobnie będzie się dalej nasilać.
Oczekuje się, że Europejski Bank Centralny będzie podnosić stopy procentowe mniej agresywnie niż Rezerwa Federalna, biorąc pod uwagę utrzymującą się słabość gospodarki w niektórych częściach strefy euro. W tym przypadku istnieje niebezpieczeństwo, że polityka pieniężna pozostanie zbyt luźna dla stosunkowo zamożnych Niemiec.
Choć sprzedaż niemieckich obligacji pchnęła rentowności do najwyższego poziomu od 2018 r. i tym samym zwiększyła koszt kredytów mieszkaniowych, oprocentowanie 10-letnich kredytów hipotecznych o stałym oprocentowaniu na poziomie 1,75% nadal wydaje się atrakcyjne w czasie, gdy inflacja przyspiesza ponad dwukrotnie tak szybko. Betonowe złoto nie straciło jeszcze swojego blasku.
Źródło: inwestor.bg