Po zdziwieniu wywołanym wybuchem wojny na Ukrainie pod koniec lutego, rynek mieszkaniowy w Bułgarii powrócił w marcu do normalnej aktywności, wynika z sondażu przeprowadzonego wśród doradców ds. nieruchomości.
Napięcia geopolityczne powodują jednak niepewność w gospodarce, co utrudnia prognozowanie rynku nieruchomości w krótkim okresie. Widocznymi konsekwencjami wojny w tej chwili są ruchy rynku najmu w dużych miastach i na wybrzeżu Morza Czarnego spowodowane napływem ludności z Ukrainy oraz pogłębiający się problem zakłóconych dostaw materiałów budowlanych, takich jak żelazo i drewno oraz ich rosnące ceny.
Nabywcy zielonych nieruchomości są teraz ostrożniejsi przy zawieraniu transakcji, ale zainteresowanie takimi nieruchomościami pozostaje, m.in. ze względu na słabą podaż gotowych domów.
Oczekuje się, że ceny mieszkań spowolnią, ale raczej nie spadną w tym roku. Dopiero od wiosny ubiegłego roku ceny niektórych nieruchomości w Sofii wzrosły o 30-40%. Tak więc w większości preferowanych dzielnic stolicy już teraz trudno znaleźć choćby jednopokojowe mieszkanie z panelami za mniej niż 100 tys. euro.
„W czasach kryzysu rynek mieszkaniowy jest raczej w korzystnej sytuacji, ponieważ wiele osób będzie uciekać się do kupowania nieruchomości w celu ochrony swoich oszczędności” – powiedział Dobromir Ganiew, prezes Narodowego Stowarzyszenia Nieruchomości (NSNI) i menedżer „Foros”.
„Rezerwa Federalna Stanów Zjednoczonych zrealizowała już pierwszą z co najmniej sześciu planowanych w tym roku podwyżek stóp procentowych o 0,25%. „Oczekiwania niektórych analityków ekonomicznych są takie, że Europejski Bank Centralny przyjmie podobną politykę, a zatem krajowe banki centralne zrobią to samo” – powiedziała Klisarska.
W pierwszym tygodniu po rozpoczęciu konfliktu zbrojnego na Ukrainie, Yavlena odnotowała spadek rozmów z klientami na poziomie krajowym o około 38%, podczas gdy w Sofii opóźnienie było mniejsze - około 14%. W drugim tygodniu spadki zostały jednak prawie całkowicie zrekompensowane zarówno w Sofii, jak iw całym kraju. W trzecim tygodniu wojny nastąpił nawet wzrost liczby zapytań od klientów w porównaniu z poprzednimi dwoma tygodniami - o 17% dla Sofii i około 22% dla kraju. Nastąpiła jednak zmiana w zachowaniu kupujących, co przekłada się na wydłużenie czasu na podjęcie decyzji zakupowej.
Wpływ uchodźców
Według Dobromira Ganiewa od początku roku do wybuchu konfliktu na Ukrainie w postawach kupujących nie nastąpiły żadne zmiany. „Od początku konfliktu rynek najmu wyraźnie się zmienił ze względu na napływ ludzi z Ukrainy, choć o podwyżkach czynszów nie można mówić. Napięcie panuje zwłaszcza w dużych miastach i na morzu, w tym w niektórych mniejszych gminach, takich jak Pomorie, Bałczik, Czernomorec, Biała”, zauważa Ganev.
Obywatele Ukrainy poszukujący mieszkania na wynajem w naszym kraju to przede wszystkim dwie grupy – osoby, które po prostu potrzebują schronienia, głównie kobiety z małymi dziećmi, które nie mają wielkich możliwości i godzą się na nocleg w dowolnym miejscu oraz osoby zamożniejsze.
wymagania dotyczące mieszkania, w którym będą zakwaterowani. Ukraińcy z drugiej grupy są zorientowani na wynajem nieruchomości i zazwyczaj wybierają w pełni umeblowane domy w dobrych dzielnicach – mówi Ganiew.
Według niego podaż w miastach czarnomorskich może zaspokoić popyt, ale choć nie mają nic do obywateli Ukrainy, część właścicieli domów już teraz odmawia wynajmu swoich nieruchomości, bo widzą zagrożenia - nie wiadomo, jaki będzie okres najmu W większości przypadków ludzie zawierają krótkoterminowe umowy najmu oferowane na platformach takich jak Airbnb, a właściciele obawiają się problemów z opłaceniem rachunków, ponieważ wielu obywateli Ukrainy przejeżdża przez Bułgarię.
„Niektórzy właściciele wynajmują swoje nieruchomości nie myśląc o takich problemach, robią to, ponieważ mają środki finansowe. Ale są też właściciele, którzy potrzebują dochodów z wynajmu i byłoby dla nich problemem, gdyby lokator nie płacił kosztów utrzymania przez miesiąc lub dwa - powiedział Ganev.
Niewykluczone, że część Ukraińców, którzy wjeżdżają do naszego kraju, zostanie tutaj, jeśli znajdzie pracę, a następnie stanie się aktywna na rynku zbytu – powiedział. „A teraz mamy przypadki ukraińskich firm przenoszących pracowników do Bułgarii. Na przykład firma informatyczna wynajęła 60 mieszkań w Warnie z długoterminowymi umowami i opcją kupna części domów – powiedział Ganiew.
Większość obywateli Ukrainy, którzy korzystali z usług Bulgarian Properties, miała środki finansowe i budżet w wysokości od 500 do 1000 euro miesięcznie na wynajem domu, powiedziała Stoykova. „To normalne, bo do wczoraj ci ludzie żyli normalnie, pracowali i mieli oszczędności” – powiedziała. Większość obywateli Ukrainy chce wynająć dom na dwa do sześciu miesięcy, ale z powodu braku podaży niektórzy zgodzili się na roczne dzierżawy, ponieważ właściciele niechętnie to robią. Po silnej presji w pierwszych dniach konfliktu napływ ludności z Ukrainy nie jest już tak silny – dodała Stoykova.
Yavlena zgłasza zapotrzebowanie głównie ze strony obywateli Ukrainy, którzy chcą osiedlić się ze swoimi rodzinami, aby mogli żyć i pracować w spokoju. Efektem jest wielokrotny wzrost zainteresowania nieruchomościami na wynajem w największych miastach, głównie w Sofii i Warnie. Pożądany okres wynajmu waha się od kilku miesięcy do roku. Wnioski o zakup nieruchomości od Ukraińców nie zostały jeszcze zarejestrowane.
„Z drugiej strony coraz większym wyzwaniem stają się transakcje z obywatelami Rosji – nie tylko drogą morską, ale także w innych osiedlach i częściach kraju. Powodem jest brak możliwości dokonania płatności w przypadkach, gdy sprzedawca nie ma dostępnych depozytów bankowych w bułgarskich bankach, a także trudności z podróżowaniem” – powiedziała Klisarska. Ale zainteresowanie obywateli rosyjskich kupnem nieruchomości w naszym kraju nie jest w tej chwili zbyt duże. Dodała, że w ostatnich latach Rosjanie sprzedawali głównie nieruchomości nad morzem, a kupującymi są głównie obywatele Bułgarii.
Według Ganiewa możliwe jest jednak, że z czasem obywatele Rosji zechcą opuścić swoją ojczyznę ze względów ekonomicznych, a gdy będą mieli możliwość podróżowania, część z nich może udać się do Bułgarii. – Niewykluczone, że część z tych osób skupi się na kupowaniu nieruchomości w naszym kraju – dodał.
Większa ostrożność w przypadku zielonych nieruchomości
Inną konsekwencją konfliktu na Ukrainie jest przerwanie dostaw podstawowych surowców w budownictwie, takich jak żelazo i drewno oraz rosnące ceny materiałów. Wykonawcy budowlani borykają się z podobnymi problemami od zeszłego roku z powodu pandemii, kiedy ceny materiałów budowlanych wzrosły średnio o ok. 30%.
Rosnące ceny stwarzają przedsiębiorcom problemy z kalkulacją kosztów. „Inwestorzy, którzy są finansowo zabezpieczeni kredytem lub środkami własnymi, są bardziej skłonni ograniczyć się do sprzedaży, aby zobaczyć, co stanie się w średnim terminie. Jednak tylko stabilne i dobrze ubezpieczone finansowo firmy mogą sobie na to pozwolić - skomentował Ganev.
Wielu przedsiębiorców stawia na zieloną sprzedaż i może mieć problem, powiedział, ale dodał, że z drugiej strony może to pozwolić rynkowi na zawieranie dobrych transakcji. „Niektórzy przedsiębiorcy mogą obniżyć ceny, aby zapewnić finansowanie kolejnego etapu budowy. Stwarza to jednak również ryzyko, ponieważ jeśli nie wykonają dobrze swoich obliczeń, ich koszty mogą być wyższe niż ceny sprzedaży ”- powiedział Ganev.
Jednocześnie, według niej, dla sprzedających teraz jest odpowiedni czas na sprzedaż nieruchomości z dobrym zyskiem, ponieważ ceny są wysokie, a popyt wysoki. „Podaż gotowych nieruchomości jest bardzo ograniczona, rynek wtórny prawie nie istnieje, więc można zawrzeć wiele lukratywnych transakcji. Teraz ludzie kupują nowe mieszkania nie tylko dlatego, że je preferują, co jest faktem w ostatnich latach, ale także z powodu braku na rynku gotowych nieruchomości. „Wykończone i umeblowane domy w nowych budynkach są niezwykle atrakcyjne i bardzo szybko się sprzedają” – powiedziała.
Na razie jednak właściciele wolą zachować swoje nieruchomości. „Nawet w dużych budynkach, gdzie spodziewaliśmy się, że 10-20% domów zostało zakupionych w celach inwestycyjnych, a ponieważ ich zakup do tej pory wzrósł nawet dwukrotnie, nadal nie wchodzą one na rynek odsprzedaży” – powiedziała Stoykova.
Powodem jest to, że Bułgarzy nadal akceptują własność jako główny sposób zachowania wartości pieniądza, zwiększając ją w czasie i uzyskując w międzyczasie dochód z majątku. „Musimy jednak zauważyć, że zwrot z inwestycji w nieruchomości z ich wynajmu w ostatnich latach spada. Obecnie waha się od 3% do 4,5% w skali roku, a stopy zwrotu poniżej 3% są coraz częściej komentowane – mówi Klisarska. „Dla wszystkich obserwatorów rynku nieruchomości i rynków finansowych jest jasne, że takie poziomy rentowności nie są w stanie zrekompensować nawet połowy obecnej inflacji” – dodała.
Ogólny wzrost cen towarów i usług dotyczy również w pełni cen nieruchomości, które tylko w ostatnim roku wzrosły o 18%-20%. Jak na razie nic nie wskazuje na to, by w ostatnich latach odwróciły trend wzrostowy, ale oczekuje się, że w nadchodzących miesiącach i roku ich wzrost spowolni, powiedziała Klisarska.
„Obliczając w wartościach bezwzględnych i stopę inflacji, ceny raczej nie spadną w tym roku. Wynika to również z trudnych łańcuchów dostaw żelaza i drewna z Rosji i Ukrainy, konieczności pozyskiwania alternatywnych źródeł tych podstawowych surowców budowlanych, problemów energetycznych, które już teraz wywierają znaczną presję na niektóre przedsiębiorstwa, a także wzrostu wartość produkcji budowlanej. Spodziewamy się, jaki wpływ będą miały jakiekolwiek zmiany stóp procentowych w tym roku” – powiedziała Klisarska.
Według niej spowolnienia na rynku mieszkaniowym spodziewano się na przełomie 2019 i 2020 roku. „Na początku kryzys COVID wywarł presję na rynku nieruchomości, ale tylko na jedną czwartą, a potem utrzymanie się rynku doprowadziło do stabilnego wzrostu inwestycji . Wiosną 2021 r. rozpoczął się poważny wzrost w dwóch kierunkach. Z jednej strony wzrosło zainteresowanie zakupem nieruchomości, co spowodowało wzrost liczby transakcji, z drugiej strony wzrosły ceny nieruchomości, a dla Sofii wzrost ten dla niektórych typów nieruchomości w zależności od regionu wyniósł ponad 30 % -40% – mówi Klisarska.
Z jej obserwacji wynika, że w najbardziej preferowanych rejonach Sofii już teraz trudno jest kupić nawet jednopokojowe mieszkanie z panelami w cenie poniżej 100 tys. euro. „Żartujemy w Yavlena, że częściowo winne są SMS-y z banków dotyczące opłaty za dostępność dla osób o wysokim poziomie oszczędności. Jeśli ktoś otrzymuje kilka SMS-ów miesięcznie z kilku banków z potrąconą opłatą gotówkową za ponad 1500 BGN, nawet jeśli jego dochód jest znacznie wyższy w danym miesiącu, jego reakcją jest zainwestowanie go w nieruchomość, aby utrzymać ją nawet przy zyskach poniżej 3%. BNB powinien interweniować, aby uspokoić nadmierny wzrost cen, ponieważ najprawdopodobniej nie nastąpi nowa podwyżka - dodała Klisarska.
Źródło: inwestor.bg