Kluczowe cechy rynku nieruchomości

 Rynek nieruchomości jest w dużej mierze paradoksalny, a jego cechy często się wykluczają. Łączy w sobie wysoką lokalizację i globalizację rynku, fragmentację i kapitałochłonność, czas trwania i niedopasowanie cykli życiowych i inwestycyjnych, bezwładność w stosunku do cyklu makroekonomicznego.

  Wysoka lokalizacja. Co to oznacza? W przypadku nieruchomości wszystkie etapy i zarządzanie aktywami są ściśle regulowane przez lokalne przepisy i regulacje. W rozwoju, projekt i konstrukcja są regulowane. W zarządzaniu wynajmem i obsługą, a także sprzedażą. Ponadto o kondycji rynku nieruchomości decyduje przede wszystkim stan lokalnej gospodarki, w tym ogólny poziom prowadzonej działalności gospodarczej oraz dostępność finansowania. Wskaźniki kondycji rynku to takie podstawowe wskaźniki, jak wielkość podaży i popytu, poziom zachodów słońca, wynikające z nich stawki czynszu i sprzedaży.

  Globalizacja. Stan gospodarki światowej wpływa również na kondycję rynku nieruchomości, w tym pod względem wielkości przyciąganych inwestycji międzynarodowych. Duzi międzynarodowi inwestorzy szybko reagują na zmieniające się warunki rynkowe i szybko przekierowują inwestycje na atrakcyjne rynki. Równolegle międzynarodowy rozwój firmy w sektorze nieruchomości odbywa się głównie poprzez zakup liderów lokalnego rynku.

  Rynek nieruchomości jest również bardzo rozdrobniony. Każdy segment rynku ma swoje unikalne cechy, w tym połączenie ryzyka rynkowego i zwrotów, inwestycji i cyklu życia.
O wysokiej kapitałochłonności rynku decyduje wysoki wolumen wymaganych inwestycji kapitałowych, zarówno deweloperskich (projekty w budowie), jak i istniejących i już generujących zyskowne projekty nieruchomościowe. W przypadku aktywów inwestycyjnych wielkość inwestycji zaczyna się zwykle od 20-30 mln USD dla stosunkowo małych obiektów (10 000-20 000 m2), do setek milionów dolarów (nowoczesne ambitne projekty).

  Inwestycja i cykl życia nieruchomości rzadko się pokrywają. Cykl życia budynku wynosi zwykle co najmniej 30 lat. Jednocześnie typowy cykl inwestycyjny na etapie rozwoju wynosi od trzech do pięciu lat, a na etapie zarządzania od pięciu do siedmiu lat. Jest to standardowy okres posiadania dla każdego funduszu inwestycyjnego.

  Kolejnym kluczowym czynnikiem jest bezwładność rynku nieruchomości w stosunku do kształtowania się ogólnej sytuacji makroekonomicznej. Co na to wpływa? W rozwoju istnieją dwa współzależne czynniki. Ciągły proces rozwoju i wysokie koszty zamrażania projektów. W przypadku aktywów wytwórczych rentowność to czas trwania i nierozerwalność umów leasingu. W związku z tym rynek nieruchomości charakteryzuje się opóźnieniem reakcji na zmiany koniunktury, zwykle w przedziale od sześciu miesięcy do roku.
Podsumowując, można powiedzieć, że rynek nieruchomości jest prawdopodobnie jednym z największych i najbardziej zróżnicowanych rynków na świecie.

Autor: www.bulgariastreet.pl