W ogłoszeniu widzą Państwo 70 m². Na rzucie po zsumowaniu powierzchni pomieszczeń wychodzi 55 m². Obie liczby mogą prawidłowo opisywać to samo mieszkanie. Większa może obejmować ściany i balkon, a także metry doliczone w ofercie z tytułu udziału w częściach wspólnych budynku. Mniejsza mówi, ile podłogi jest w samych pomieszczeniach. Przed porównaniem cen dobrze ustalić, którą z tych powierzchni podał sprzedający i jak ją obliczył.
Powierzchnia zabudowana lokalu
W bułgarskich dokumentach można spotkać określenie „застроена площ” (ЗП), czyli powierzchnia zabudowana. W opisie mieszkania jest to metraż lokalu wyznaczony według jego obrysu konstrukcyjnego. Granicę od strony sąsiedniego mieszkania albo wspólnego korytarza prowadzi się w osi ściany oddzielającej. Od strony elewacji uwzględnia się całą grubość ściany z oknami, balkonem lub loggią. Przy ścianie zewnętrznej pozbawionej tych elementów do powierzchni lokalu wlicza się połowę jej grubości. W obrysie mieści się także miejsce zajęte przez ścianki działowe wewnątrz mieszkania. Te zasady określa § 2 przepisów dodatkowych bułgarskiego rozporządzenia nr 7 z 22 grudnia 2003 r.
Na rzucie różnicę widać choćby przy ścianie między sypialnią a korytarzem. Pas zajęty przez przegrodę mieści się w obrysie lokalu. Jeśli jednak osobno zmierzą Państwo podłogę w sypialni i w korytarzu, miarka w obu przypadkach zatrzyma się na licu ściany. Stąd część różnicy między sumą powierzchni pomieszczeń a powierzchnią zabudowaną lokalu.
Co obejmuje udział w częściach wspólnych
W akcie notarialnym mogą Państwo znaleźć zapis „идеални части от общите части на сградата”. Oznacza udział we współwłasności części wspólnych budynku, takich jak dach, klatka schodowa czy winda. Bułgarska ustawa o własności wiąże wielkość udziałów z proporcją wartości poszczególnych lokali ustalonych w chwili powstania odrębnej własności lokali w budynku. Zasady te wynikają z art. 38 i 40 bułgarskiej ustawy o własności.
Jeśli w zestawieniu sprzedażowym obok metrażu mieszkania widnieje 7 m² części wspólnych, jest to powierzchnia przypisana do lokalu na potrzeby tego zestawienia. Udział w akcie może być wyrażony procentem lub ułamkiem. Żeby odczytać pozycję z cennika, najlepiej poprosić o wyliczenie, z którego pochodzi podana liczba metrów, oraz sprawdzić, w jakiej postaci sam udział podano w dokumentach. W dwóch budynkach udział doliczony do oferty może mieć inną wielkość. Odejmując od każdego metrażu z ogłoszenia ten sam procent, można łatwo zawyżyć lub zaniżyć powierzchnię konkretnego mieszkania.
Jak uwzględnia się balkon i taras
Do powierzchni zabudowanej lokalu rozporządzenie nr 7 każe doliczać całą powierzchnię balkonów i loggii, mierzoną po ich zewnętrznym obrysie konstrukcyjnym. Jeśli balkon został już ujęty w podanych 63 m² powierzchni zabudowanej, jego metraż mieści się w tej liczbie. Na potrzeby porównania wnętrz mogą Państwo zanotować powierzchnię balkonu osobno i sprawdzić, ile miejsca pozostaje w zamkniętych pomieszczeniach.
Przy tarasie warto zacząć od nazwy na rzucie architektonicznym. Sprzedający może używać słowa „taras” także w odniesieniu do tego, co w projekcie oznaczono jako balkon lub loggię. Jeśli projekt rzeczywiście opisuje tę przestrzeń jako taras, proszę poprosić o zestawienie powierzchni i sprawdzić, gdzie ją wykazano. Przepis o powierzchni lokalu wymienia wprost balkony i loggie. Tarasy są wymienione w przepisie o łącznej powierzchni zabudowanej kondygnacji nadziemnych (РЗП). Żeby ustalić, jak dany taras ujęto w metrażu mieszkania, potrzebne są dane dla lokalu. Samą zasadę liczenia powierzchni kondygnacji określa art. 10 ust. 2 rozporządzenia nr 7.
Przy tarasie nad niższą kondygnacją albo na poziomie gruntu warto ustalić także, jakie prawa do tej przestrzeni nabywają Państwo razem z mieszkaniem. Taras dostępny z salonu może pełnić również funkcję dachu nad pomieszczeniem poniżej. O tym, czy dana przestrzeń należy do lokalu i na jakiej podstawie można z niej korzystać, więcej powiedzą projekt i dokumenty własności. Przy oględzinach przyda się też szerokość tarasu w świetle balustrady i ściany. Z niej łatwiej wywnioskować, czy przy stole będzie można swobodnie odsunąć krzesła.
Jak policzyć powierzchnię użytkową do porównania ofert
Jeżeli zależy Państwu na porównaniu wnętrz, można przyjąć prostą zasadę i zsumować powierzchnie podłóg zamkniętych pomieszczeń w świetle wykończonych ścian. W tej sumie znajdą się także łazienka, przedpokój i wewnętrzny schowek. Przy mieszkaniu na poddaszu dobrze osobno zanotować, ile podłogi przypada pod skosami. Ta informacja przyda się, jeśli planują Państwo ustawić tam szafę. Powierzchnię balkonu, loggii czy tarasu warto zapisać obok. W ten sposób uzyskają Państwo praktyczny metraż do porównania ofert. Gdy w polskojęzycznym opisie pojawia się określenie „powierzchnia użytkowa”, proszę ustalić, według jakiej metody je obliczono i które pomieszczenia ujęto w wyniku.
Weźmy przykładową ofertę na 70 m², z czego 63 m² to powierzchnia zabudowana, a 7 m² przypisano w zestawieniu do części wspólnych. Z tych 63 m² przykładowo 4 m² przypadają na balkon, a kolejne 4 m² to różnica wynikająca z obrysu konstrukcyjnego i powierzchni zajętej przez ściany. W środku zostaje 55 m² podłogi. Jeżeli w innym ogłoszeniu 70 m² oznacza samą powierzchnię zabudowaną, wyliczenie zaczyna się od innej podstawy. Rzeczywisty wynik zależy od rzutu i dokumentów konkretnego lokalu.
Przy cenie 112 000 euro w tym przykładzie otrzymają Państwo 1 600 euro za metr liczony według ogłoszenia albo około 2 036 euro za metr podłogi wewnątrz. Obie stawki odnoszą się do tej samej ceny zakupu. Do porównania dwóch mieszkań proszę zastosować ten sam sposób liczenia w obu przypadkach. Warto też zajrzeć do wymiarów poszczególnych pokoi. Przy identycznym metrażu długi korytarz może zająć kilka metrów, które w drugim mieszkaniu przypadają na szerszą sypialnię.
Dokumenty do sprawdzenia przed wpłatą zaliczki
Przy zakupie na rynku wtórnym punktem wyjścia jest akt notarialny sprzedającego (нотариален акт). Warto sprawdzić opis mieszkania, zapisaną powierzchnię i udział w częściach wspólnych, a także ustalić, jak opisano przynależną piwnicę lub komórkę, jeżeli wchodzą w skład transakcji. Następnie można zestawić ten opis z aktualnym schematem lokalu z bułgarskiego katastru (схема на самостоятелен обект). Identyfikator, kondygnacja i przeznaczenie pomagają potwierdzić, że chodzi o ten sam lokal. Kataster posługuje się powierzchnią według dokumentu („площ по документ”), więc wymiarów pokoju trzeba szukać na rzucie lub ustalić je podczas pomiaru. Podstawowe dane o lokalu określa art. 27 ust. 1 pkt 3 bułgarskiej ustawy o katastrze i rejestrze nieruchomości.
Przy zakupie od dewelopera proszę poprosić o rzut z zatwierdzonego projektu, zestawienie powierzchni konkretnego lokalu i projekt umowy przedwstępnej. W zestawieniu powinno dać się odczytać, które pozycje składają się na metraż oferty. Jeżeli cena zależy od powierzchni, warto sprawdzić, którą powierzchnię przyjęto do obliczenia ceny, co się stanie w razie różnicy po zakończeniu budowy i jaki dokument rozstrzygnie o ostatecznej liczbie metrów.
Jeśli wartości się różnią, najpierw proszę porównać opisy przy liczbach. Przy starszym akcie warto też ustalić, z którego dokumentu pochodzi wpisany metraż i według jakich zasad go obliczono. Gdy dwie wartości mają oznaczać tę samą powierzchnię albo gdy obecny układ mieszkania odbiega od rzutu, proszę poprosić o wyjaśnienie i dokument potwierdzający właściwe dane przed wpłatą. Na oględziny najlepiej zabrać rzut z wymiarami i sprawdzić te miejsca, od których zależy urządzenie mieszkania. Jeśli rozważają Państwo konkretną ofertę Bulgaria Street, prosimy podać jej numer. Pomożemy ustalić, co obejmuje metraż w ogłoszeniu i o jakie dokumenty warto poprosić sprzedającego.
