Inwestorzy zarówno na rynku nieruchomości, jak i na innych rynkach różnią się przede wszystkim strategią inwestycyjną. Poniżej krótko nakreślimy kluczowe parametry strategii, którymi kierują się inwestorzy przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnych.
1. Horyzont inwestycyjny. Jak długo inwestowane są pieniądze.
2. Oczekiwany zwrot. Jaki rodzaj zwrotu z inwestycji odpowiada inwestorowi.
3. Ryzyka lub stopień niepewności związane z inwestycją. Ryzyka te obejmują możliwość utraty kapitału, nie uzyskanie oczekiwanego zwrotu, konieczność wydłużenia horyzontu inwestycyjnego itp.
Strategie inwestycyjne na rynku nieruchomości dzielą się generalnie na cztery kategorie. Możliwy jest inny podział, ale istota pozostaje ta sama.
Te cztery kategorie są określone przez profil ryzyka / zwrotu inwestora. Posłużymy się tutaj analogią rynków dojrzałych, więc nazwy strategii będą po angielsku z wyjaśnieniem po rosyjsku.
1. Rdzeń (podstawowa strategia). Charakteryzuje się niskim ryzykiem i niską rentownością. Aktywa objęte tą strategią charakteryzują się niemal gwarantowanym przepływem gotówki. Zazwyczaj aktywa te obejmują nieruchomości komercyjne na dojrzałych rynkach metropolitalnych z najemcami z najwyższej półki.
2. Core Plus (podstawowy z potencjałem). Charakteryzuje się umiarkowanym poziomem ryzyka i umiarkowaną rentownością. Aktywa w tej strategii mają takie same cechy, jak aktywa w strategii bazowej. Różnica polega na nieco wyższym poziomie ryzyka i odpowiadającym mu potencjale wzrostu wartości. Przykład. Umowy najmu dobiegają końca w krótkim okresie i albo trzeba utworzyć nową pulę najemców, albo potrzebne są drobne modernizacje.
3. Wartość dodana (wzrost wartości). Stosunek ryzyka do nagrody mieści się tutaj między średnim a wysokim. Aktywa te różnią się tym, że istnieje potrzeba ulepszenia lub dodania w jakiś sposób wartości tego aktywa. W ramach tej strategii zwykle mówimy o przekwalifikowaniu lub gruntownej modernizacji majątku lub reorganizacji systemu zarządzania aktywami.
4. Oportunistyczny (oportunistyczny) mówi sam za siebie. Wysokiemu ryzyku towarzyszy możliwość osiągnięcia jak największych zysków. Zazwyczaj te strategie są typowe dla rozwoju lub radykalnej przebudowy budynków i terytoriów.
Wśród dużych inwestorów na rynku nieruchomości można wyróżnić dwie kluczowe grupy, tzw. Inwestorów pasywnych i spekulacyjnych.
Inwestorzy pasywni to firmy i osoby, których rola w zarządzaniu inwestycjami jest minimalna. Inwestorzy podejmują kluczowe decyzje inwestycyjne, a następnie przekazują aktywa do zarządzania profesjonalnym firmom. Dla takich inwestorów typowa jest dość konserwatywna strategia inwestycyjna (Core lub Core Plus). Okres inwestycji od pięciu lat i więcej. Inwestycje te charakteryzują się niskimi lub średnimi zwrotami oraz średnim lub niskim ryzykiem. Inwestycje dokonywane są w już działające aktywa generujące przepływy pieniężne. Zwykle z niezawodną pulą najemców wysokiej jakości.
Tymi inwestorami są głównie inwestorzy prywatni - są to ludzie zamożni i biura rodzinne, które zarządzają ich aktywami. I dużych inwestorów korporacyjnych lub tzw. Inwestorów instytucjonalnych. Inwestorzy ci obejmują fundusze emerytalne, duże firmy ubezpieczeniowe, fundusze inwestycyjne, fundusze private equity i państwowe fundusze majątkowe.
Kluczowi gracze to inwestorzy tacy jak Allianz, Invesco, Patricia. Wśród największych funduszy państwowych można wymienić Abu-Dhabi Investment Authority (ADIA), China Investment Corporation, Kuwait Investment Authority.
Inwestorzy spekulacyjni lub agresywni to prywatni inwestorzy korporacyjni, którzy aktywnie uczestniczą w zarządzaniu aktywami i stosują bardziej agresywną strategię inwestycyjną (wartość dodana lub okazjonalna). Okres inwestycji waha się od jednego do pięciu lat. Charakteryzują się wysokimi zwrotami i dużą gotowością do podejmowania ryzyka. Inwestycje dokonywane są w nowe projekty lub w projekty wymagające modernizacji lub restrukturyzacji.
Wśród takich inwestorów są wspomniane już Family Office i inwestorzy instytucjonalni, ale już inni. Deklaracje inwestycyjne towarzystw emerytalnych i ubezpieczeniowych pozwalają im na wdrażanie agresywnych strategii. Inwestorzy spekulacyjni to przede wszystkim duzi deweloperzy oraz inwestorzy o agresywnej strategii inwestycyjnej.
Wszyscy inwestorzy, o których do tej pory mówiliśmy, to tzw. Market makers - profesjonalni inwestorzy inwestujący setki milionów i miliardów dolarów. Jako profesjonaliści, którzy oceniają rynek nieruchomości jako integralną część rynku finansowego jako całości, to oni określają wskaźniki rynkowe i wskaźniki cenowe.
Oczywiście najszersze grono inwestorów to zwykli ludzie. Mówiąc prościej, setki milionów ludzi z nieporównywalnie niższymi wolumenami inwestycji, inwestujących przede wszystkim w nieruchomości osobiste. Inwestycje prywatne małych i średnich inwestorów koncentrują się głównie na inwestycjach bezpośrednich w nieruchomości mieszkaniowe i znacznie rzadziej na nieruchomościach komercyjnych (głównie w nieruchomości specjalistyczne).
Można stwierdzić, że naszym przodkom było to znacznie łatwiejsze. Trzeba było tylko znaleźć wygodną jaskinię. Chociaż najprawdopodobniej nawet wtedy trzeba było podjąć ryzyko, szukac niewygodne i dalej je wyposażać.
Autor: www.bulgariastreet.pl