Podstawą nieruchomości komercyjnych jest ziemia lub bank ziemi. To ziemia definiuje nieruchomości tego typu jako składnik aktywów do sprzedaży. Jak dotąd nawet najbardziej innowacyjne technologie nie pozwalają na przenoszenie ziemi. Kluczowymi parametrami działki, które decydują o możliwości i opłacalności jej dalszego użytkowania, są: lokalizacja, cechy fizyczne, dopuszczone użytkowanie oraz parametry zabudowy.
Z definicji aktywa gruntowe są najbardziej ryzykownymi inwestycjami. Do głównuch rydzyków inwestycyjnych majątku gruntowego należy duża niepewność dotrzymania terminów i parametrów realizacji planowanych przedsięwzięć.
Następnie porozmawiajmy o głównym segmencie rynku - nieruchomościach komercyjnych.
Nieruchomości komercyjne gromadzą większość aktywów inwestycyjnych zarówno w segmencie B2B (busines dla businesu), jak i B2C (business dla klienta).
Tradycyjnie największym segmentem inwestycyjnym jest segment biurowy. Mianowicie budynki na biur firmowych. Dlaczego? Po pierwsze, to wszechstronność i popyt. Każdy potrzebuje biura - od gigantów światowej gospodarki do małych przedsiębiorców. Po drugie, gwarantowane przepływy pieniężne dzięki długoterminowym i nieodwołalnym umowom najmu. Najmem inwestorzy i najemcy są zainteresowani wynajmem od dłuższego czasu. Umowy najmu są zwykle zawierane na co najmniej pięć lat. A na dojrzałych rynkach, takich jak Londyn, istnieją precedensy dotyczące nawet osiemdziesięciu lat. Po trzecie, istnieje potencjał wzrostu wartości aktywów biurowych. O wzroście wartości w cyklu życia majątku decyduje zarówno możliwość wzrostu czynszu najmu, jak i faktyczny wzrost popytu na aktywa o wysokiej jakości.
Nieruchomości handlowe, a dokładniej definiując je jako nieruchomości handlowe i rozrywkowe, to także największy segment rynku nieruchomości inwestycyjnych. Popyt na wynajem kształtują tu detaliści i operatorzy rozrywkowi tacy jak kina, kluby, restauracje (głównie sieciowe). Specyfiką tych aktywów jest wysoka segmentacja najemców. Duzi główni najemcy, tacy jak supermarkety, hipermarkety, kino i sieci gastronomiczne, zajmują duże powierzchnie na podstawie długich i nierozerwalnych umów najmu po niskich stawkach. Zwykle warunki takich umów wahają się od 10-15 lat i więcej. Średni i mali najemcy zajmują większość aktywów po znacznie wyższych stawkach, ale przez krótsze okresy. Ta kombinacja oznacza większą zmienność dochodów inwestora, co znajduje odzwierciedlenie w wycenie.
Nieruchomość magazynowa. Jeden z największych i najbardziej dynamicznych segmentów nieruchomości komercyjnych. Dynamika tego segmentu zależy, po pierwsze, od specyfiki popytu. Wynajem lub posiadanie magazynów to obszar zainteresowań dużych producentów, firm logistycznych i sieci handlowych. Firmy te szybko reagują na zmiany sytuacji makroekonomicznej. Po drugie, projektowanie i budowa magazynów zajmuje znacznie mniej czasu niż budynki o innych celach użytkowych. Dlatego nieruchomości magazynowe szybciej niż inne segmenty reagują na zmiany podaży i popytu w gospodarce. Specyfika budynków i wymagania wobec nich najemców determinują dłuższy okres najmu budynków (od 10-15 lat i więcej). Ryzyka inwestycyjne w tym segmencie to mniejszy potencjał wzrostu i wysoka specjalizacja budynków.
Hotele. Kolejny kluczowy segment rynku. Bardziej złożone zarówno ze względu na złożoność zarządzania operacyjnego, jak i dynamikę popytu. Zarządzanie hotelami odbywa się zazwyczaj przez duże sieci na podstawie długoterminowych umów najmu z inwestorami. Popyt na usługi hotelowe jest zwykle napędzany przez klientów prywatnych, a nie korporacyjnych. Ponieważ klientami hoteli są zwykli ludzie, popyt, a tym samym rentowność branży hotelarskiej, natychmiast reaguje na stan gospodarki. Ta zmienność znajduje odzwierciedlenie w wycenie.
Nieruchomości mieszkalnych. Największy segment rynku. Zwykle jest przedmiotem inwestycji inwestorów prywatnych, zarówno biorąc pod uwagę specyfikę aktywów, jak i biorąc pod uwagę raczej niską rentowność. W ostatnim czasie, biorąc pod uwagę wzrost wartości nieruchomości na całym świecie, a tym samym niedostępność mieszkań dla odpowiednio dużej liczby osób, rośnie popularność tzw. Apartamentowców. Budynki dochodowe to budynki mieszkalne, które powstają kosztem inwestorów. I analogicznie do biur, są one wynajmowane przez operatorów osobom prywatnym w celu uzyskania gwarantowanej rentowności. Przykłady takich domów (choć izolowane), ale są w Rosji. Ten segment istnieje od dawna na dojrzałych rynkach. A w ostatnich latach jego popularność rośnie.
Autor: www.bulgariastreet.pl