Szybko rośnie liczba zapytań od polskich klientów odnośnie zakupu nieruchomości w Bułgarii. Jednocześnie zwiększył się napływ pytań o procedurze i rejestracji zakupu nieruchomości mieszkalnych i komercyjnych, podatków i kosztów obsługi obiektów. Agencja Bulgaria Street zebrała informacje dla kupujących.
To są dane ogólne. Niuanse zakupu, warunki kosztów dla każdej transakcji są indywidualne.
Procedura zakupu mieszkań i lokali w Bułgarii
Ogólne zasady zawierania transakcji na rynku nieruchomości nie różnią się bardzo od obowiązujących w Polsce ani w innych krajach Unijnych:
1. Akt przeniesienia własności zostaje sporządzony notarialnie w kraju, w którym znajduje się nieruchomość.
2. Waluta transakcji - EUR.
Trzy opcje zakupu nieruchomości w Bułgarii;
- Wycieczka inwestycyjna do Bułgarii. Osobiste zapoznanie się z infrastrukturą ośrodka, jakością usług, zabytkami. Kontrola obiektów, zawarcie umowy przedwstępnej, notariusz, umowa z firmą zarządzającą. Decyzję podejmuje się zgodnie ze swoim gustem, budżetem i preferencjami.
- Zakup mieszkania lub domu w Bułgarii przez Internet. Technologie cyfrowe zapewnią znajomość ośrodka, terenu, oględziny obiektu. Zdalnie poznasz dokumenty i sprzedawcę. Wszelkie kwestie związane z przygotowaniem dokumentów, rejestracją własności i efektywnym użytkowaniem apartamentów resortu będzie zapewniać Bułgaria przy ul.
- Połączenie technologii online i osobistej obecności. Do transakcji możesz przystąpić na dowolnym etapie - od oględzin mieszkań po kancelarię notarialną. Z naszego doświadczenia wynika, że jest to najlepsza opcja.
Główne etapy zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym w Bułgarii i pomoc Bulgaria Street
1. Zawarcie umowy agencyjnej (maklerskiej) z nami. Koordynacja listy usług, zakresu obowiązków i odpowiedzialności stron.
2. Wybór nieruchomości. Utworzenie krótkiej listy obiektów.
3. Organizacja wycieczki inwestycyjnej: podróż, bilety powrotne, hotel.
4. Spotkanie na lotnisku. Transfer lub pomoc przy wynajmie samochodu.
5. Zwiedzanie mieszkań i lokali z krótkiej listy (bezplatne poza sezonem letnim) + oględziny nowych potwierdzeń odbioru obiecujących obiektów.
6. Ocena atrakcyjności inwestycyjnej mieszkań, domów i lokali.
7. Towarzyszenie w negocjacjach ze sprzedającym. Ważne! Negocjacje są skuteczne, jeśli od razu zapłacisz całą kwotę oszt za obiekt na rynku pierwotnym lub kupisz ≥2 mieszkania od jednego sprzedawcy.
8. Uzyskanie BULSTATU (odpowiednik NIP). Założenie konta w bułgarskim banku.
9. Jednocześnie: rezerwacja, zadatek, podpisanie umowy rezerwacji nieruchomości. Kwota rezerwacji ± 1000 €.
10. Tłumaczenie dokumentów. Koordynacja warunków umowy przedwstępnej.
11. Przedwstępna umowa przeniesienia własności.
12. Wpłata zadatku ≥30% ceny mieszkania. Do 14 dni. Na rynku pierwotnym opłata rezerwacyjna jest wliczona w cenę z góry.
13. Sprzedawca przygotowuje nieruchomości do transakcji u notariusza. Bulgaria Street kontroluje prawną czystość transakcji, zgodność obiektu z parametrami określonymi w umowie przedwstępnej.
14. Zapłata pełnej wartości nieruchomości, ≤70%. Warunki i transze określa umowa przedwstępna. Część kwoty można wpłacić po oddaniu budynku do użytku, a nawet po zarejestrowaniu się u notariusza.
15. Umowa przeniesienia własności nieruchomości się sporządzana jest przez notariusza w Bułgarii po oddaniu budynku do użytku. Obecny jest tłumacz przysięgły.
16. Zawarcie umowy z firmą zarządzającą jest obowiązkową procedurą dla właściciela nieruchomości w Bułgarii.
17. Na zamówienie - pozyskiwanie najemców, monitorowanie stanu i rentowności obiektu.
Na wszystkich etapach menedżerowie Bulgaria Street doradzają, pomagają w negocjacjach i przygotowaniu umowy.
Ważne! Bulgaria Street od ponad 15 lat sprzedaje domy, apartamenty i nieruchomości komercyjne w Bułgarii. Podpisujemy umowy sprzedaży pierwotnych nieruchomości wyłącznie z zaufanymi firmami z branży nieruchomości. Wszyscy mają gwarancje Skarbu Państwa i pomyślnie zrealizowane projekty.
Wśród naszych zadowolonych klientów są obywatele i mieszkańcy Polski, Wielkiej Brytanii, Francji, Norwegii, Irlandii, Rosji, Ukrainy, Białorusi. Inwestycjami w nieruchomości wakacyjne lub miejskie zajmują się prawnicy, ekonomiści, bankierzy, przedstawiciele świata IT oraz celebryci. Zapewniamy prawnie bezpieczną i opłacalną transakcję.
Główne etapy zakupu nieruchomości na rynku wtórnym w Bułgarii i pomoc ze strony Bulgaria Street
Większość czynności związanych z wyszukiwaniem i nabyciem jest taka sama, jak w przypadku aukcji na rynku pierwotnym. Główne różnice między kupowaniem na rynku wtórnym:
1. Po wybraniu mieszkania lub lokalu zamiar stron potwierdza się dokonując rezerwacji. To wpłata na konto agencji lub kancelarii prawnej i podpisanie umowy przedwstępnej.
2. Na przygotowanie nieruchomości do transakcji sprzedający ma średnio ≤4 tygodnie. Bulgaria Street przygotowuje dokumenty, sprawdza obiekt pod kątem braku długów i zobowiązań hipotecznych oraz zapewnia prawną czystość transakcji i fizyczne bezpieczeństwo nieruchomości kontrolowanej przez kupujących.
3. Zapłata pełnej wartości nieruchomości pomniejszona o kwotę zadatku następuje jednorazowo. Sposób - przelew bankowy.
a. Sprzedający i kupujący mają rachunki w tym samym banku w Bułgarii. (pomagamy założyć)
b. Kupujący przelewa pieniądze na konto kancelarii prawnej, której przedstawiciel podpisuje umowę o obsługę klienta i zakup mieszkania w jego imieniu lub w jego obecności podczas transakcji.
Dlaczego musisz zarezerwować nieruchomość w Bułgarii
99% sprzedawców nie pochodzi z Bułgarii ani Polski. Wielonarodowa społeczność do której należą właścicielei nieruchomości są najczęściej obywatelami następującychkilkudziesięciu krajów: brytyjskiego, francuskiego, rosyjskiego, irlandzkiego, szwedzkiego. Dla sprzedawcy przygotowanie transakcji to znaczny koszt finansowy i czasowy. Zadatek i rezerwacja potwierdzają zdecydowaną decyzję kupującego. Jednocześnie kupujący ma pewność, że opłacalny przedmiot nie zostanie sprzedany konkurentowi.
Jak wygląda rezerwacja nieruchomości w Bułgarii
Zawierasz umowę maklerską online lub offline z Bulgaria Street. Do zdalnego podpisania zostanie wysłany formularz z indywidualną umową. Plik PDF zawiera listę usług i wskazuje dane bankowe naszej firmy lub kancelarii prawnej. Umowa została podpisana, zeskanowana i posiada unikalny numer.
Przy rezerwacji mieszkania, domu lub lokalu kupujący płaci dwie płatności:
● zaliczka dla sprzedającego, kwota zadatku ± 1500-3000 €. Kwota ta zostanie odjęta od wartości nieruchomości po ostatecznym rozliczeniu;
● zaliczka na poczet wynagrodzenia naszej firmy, określonego w umowie maklerskiej. Pełna płatność - po udanej transakcji. Na rynku pierwotnym deweloper płaci brokerowi wynagrodzenie, dla kupującego usługi są równe zero.
Jako pośrednicy, przekazujemy zaliczkę przelewaną na nasze konto bankowe na konto depozytowe otwarte w bułgarskim banku.
Umowa na rezerwację na wtórnym rynku nieruchomości zawierana jest zwykle na okres 4 tygodni. W tym czasie sprzedawca z prawnikami przygotowuje dokumenty do transakcji.
Zaraz po otrzymaniu przedpłaty status ogłoszenia w katalogu zmienia się na „Zarezerwowane”.
Wszystkie wydatki na zakup nieruchomości w Bułgarii
Koszt transakcji został ustalony ze sprzedawcą. Po dokonaniu rezerwacji sprzedawca nie może zmienić kwoty. Oprócz głównej płatności istnieje standardowa lista wydatków kupującego:
Opłaty notarialne. Opłata za usługi notarialne ± 350-600 €. W Bułgarii notariusze zawierają transakcje wyłącznie z lokalnymi obiektami, ograniczonymi granicami gminy. Nie możesz kupić mieszkania w Warnie korzystając z usług notariuszy w Burgas i odwrotnie. W zależności od lokalizacji notariusza koszt usług jest różny.
Podatek od czynności cywilnoprawnych (RCC). 3.5 - 5%. Wielkość zależy od gminy. Podstawa opodatkowania: nie cena zakupu nieruchomości, ale wartość szacunkowa do celów podatkowych. Sprzedający odbiera go w urzędzie gminy przed przekazaniem transakcji notariuszowi.
Opłata za wycenę nieruchomości dla celów podatkowych - na koszt kupującego
Koszty te uiszcza się notariuszowi w dniu dokonania transakcji lub przelewem na jego konto nie później niż 1 dzień przed transakcją. Kwota podatku RCC jest obliczana na podstawie oceny notariusza.
Ile kosztuje utrzymanie nieruchomości w Bułgarii
Obsługa kompleksu. Czyli czynsz roczny. Każdy właściciel nieruchomości w kompleksie apartamentów z szerokim wachlarzem udogodnień corocznie płaci to firmie zarządzającej. Kwota wynosi od Rozmiar - 5-16 € za 1m² powierzchni całkowitej rocznie.
Przykład: kawalerka w kompleksie z basenem, siłownią, ochronąusługą ochrony, recepcjąi. Całkowita powierzchnia wynosi 30 m². Opłata za utrzymanie = 10 € x 1m² rocznie. To 300 €.
Koszt podatku pomocowego obejmuje wszystkie wydatki związane z zarządzaniem i utrzymaniem kompleksu:
● recepcja, usługi concierge i ochrona 24/7/365;
● bezpieczny parking dla właścicieli mieszkań;
● czyszczenie i dezynfekcja basenów;
● kształtowanie krajobrazu, pielęgnacja trawników i roślin;
● sprzątanie na terenu kompleksu i wejść;
● wywóz śmieci;
● fundusz remontowy - remonty dachów, remont elewacji, utrzymanie mediów i telekomunikacji;
● konserwacja wind;
● dodatkowe udogodnienia kompleksu: siłownia, kącik dla dzieci, strefy aktywności plenerowej, sauna itp .;
● podatek od nieruchomości;
● opcjonalnie - stała opłata za zużycie wody i energii elektrycznej.
Spółka zarządzająca w pełni prowadzi działalność gospodarczą kompleksu: zatrudnia pracowników (sprzątaczki, ogrodnicy, administratorzy, pralnie, hydraulicy). Firma zawiera kontrakty na wywóz śmieci i konserwację basenów, monitoruje stan łączności.
Dodatkowe usługi firm zarządzających. Duże firmy same są touroperatorami. Mniejsze - zawierają umowy z touroperatorami i zapewnią maksymalne obciążenie kompleksu w okresie letnim i świątecznym. Właściciel mieszkania wskazuje okres, w którym sam będzie zajmował mieszkanie lub udostępni je znajomym. Sezon w Bułgarii trwa od maja do października, firma może umówić się na wolne terminy z najemcami, dzięki czemu uzyskasz zysk z wynajmu mieszkania. Na koniec sezonu firma przygotowuje dla właściciela sprawozdanie finansowe. Zysk jest tradycyjnie wypłacany corocznie w IV kwartale.
Wynagrodzenie za usługi rezerwacyjne i wynajemjmu to 25-45% od zysku.
Jako zarządca nieruchomości firma:
● reklamuje Państwa mieszkanie;
● sporządza i kontroluje harmonogram rezerwacji;
● monitoruje stan mieszkania, mebli, instalacji wodno-kanalizacyjnych i sprzętu AGD przed i po każdym gościu;
● zapewnia sprzątanie, pranie pościeli i ręczników;
● kupuje i uzupełnia materiały eksploatacyjne (papier toaletowy itp.).
Jeśli samodzielnie Państwo kontrolują rezerwację apartamentu, jest możliwość opcjonalnie zawrzeć umowę na sprzątanie, pranie, wymianę materiałów eksploatacyjnych.
Kupno mieszkania bez opłaty eksploatacyjnej oznacza, że kupujący ponosi wszystkie koszty utrzymania domu i ochrony nieruchomości samodzielnie oraz dzieli się z innymi współwłaścicielami domu. Takie domy są rzadkością na terenach wakacyjnych. Nie są wygodne dla inwestorów zagranicznych.
Dodatkowe wydatki na utrzymanie mieszkania. Każde mieszkanie i pokój ma własne liczniki wody i energii elektrycznej. Jeśli odmówiłeś płatności ryczałtowej, zapłać zgodnie z wytycznymi e wskazówkam i. Wiele osób wybiera stałą płatność dla firmy zarządzającej. Na koniec roku firma wylicza rzeczywiste zużycie i wylicza koszt dopłaty lub nadpłaty.
Ważne! Ceny energii elektrycznej w Bułgarii są o około 2/3 niższe niż w Polsce. W przeciwieństwie do Polski właściciel mieszkania nie ma miesięcznych opłat, przelewu zmiennego lub stałego. W Bułgarii płacą za faktycznie zużyte kilowaty.
Co jest wliczone do kosztów za usługi przez Bulgaria Street
Firma zapewnia kompleksową lub częściową obsługę klienta. Możemy połączyć się do transakcji na etapie zawarcia umowy przedwstępnej lub sprawdzenia prawnej czystości transakcji.
Ważne! W transakcjach na rynku pierwotnym deweloper płaci za usługi brokera. Kupujący nic nie płaci.
Na rynku wtórnym koszt wynagrodzenia naszej firmy:
● zależy od zakresu usług i ceny obiektuprzedmiotu;
● negocjowane z każdym kupującym indywidualnie.
Główna lista usług Bulgaria Street dla kupujących nieruchomości w Bułgarii:
1. Tworzymy bazę obiektów, przeprowadzamy wstępną weryfikację rzetelności informacji oraz sesję zdjęciową obiektu.
2. Przeprowadzamy ankiety online, konsultujemy, obliczamy opłacalność obiektów.
3. Wysyłamy propozycjęUzgadniamy listę obiektów do wglądu, tworząc krótką listę.
4. Transfer klienta na lotnisko przed i po transakcji.
5. Przeprowadzamy indywidualną wizytę po wcześniej ustalonych obiektach.
6. Uzyskujemy BULSTAT dla kupującego.
7. W banku, w którym otwarte jest konto sprzedawcy, otwieramy specjalny rachunek do transakcji.
8. Towarzyszymy początkowej transakcji:
● przelew zaliczki na konto w biurze lub zdalnie;
● odbiór dokumentów, aktu notarialnego;
● obsługa notarialna umowy rezerwacji i depozytu.
9. Towarzyszymy transakcji u notariusza lub podpisujemy dokumenty w jego imieniu na podstawie pełnomocnictwa.
10. Otrzymujemy od notariusza odpis aktu notarialnego po wpisie do rejestru nieruchomości (odpowiednik KRS).
11. Pomagamy kupującemu lub w jego imieniu, w ciągu 7 dni od transakcji przeprowadzićamy obowiązkowe procedury:
● Rejestracja mieszkania w Urzędzie Skarbowym w celu opłacenia podatku od nieruchomości - zgłoszenie i rejestracja;
● Bułgarski Rejestr Sądowy - zawiadomienie;
● Spółka zarządzająca - zgłoszenie i podpisanie umowy;
● Woda - zgłoszenie i podpisanie umowy;
● Energia elektryczna zgłoszenie i podpisanie umowy .
Jeśli wszystkie czynności zostały przeprowadzone bez fizycznej obecności kupującego w Bułgarii, wszystkie procedury przeprowadzamy na podstawie notarialnego pełnomocnictwa. Po dopełnieniu wszystkich formalności, kompletny plikaczka dokumentów jest wysyłanya do klienta zaufaną niezawodną firmą kurierską.
Serwis po zakupie. Projektowanie mieszkania, zakup materiałów, remont, kontrola jakości pracy ekipy remontowej, zakup mebli, hydrauliki, tekstyliów, elementów dekoracyjnych. Wyszukiwanie aj najemców do Tswojego mieszkania.
18 lat udanego doświadczenia w sprzedaży
Zespół Bulgaria Street doskonale zna wszystkie kurorty w kraju, dobrze rokujące obiecujące nowe budynki i popularne kompleksy mieszkalne. Monitorujemy dynamikę rynku, zapewniamy naszym odbiorcom rzetelne i korzystne oferty.
Wiemy z własnego doświadczenia, że : nieruchomości nad morzem w Bułgarii to pewna inwestycja, stabilny dochód pasywny i miejsce, w którym zawsze można komfortowo wypocząć.